तपाईंलाई जग्गा किन्नु वा बेच्नु पर्यो भने कहाँ सम्पर्क गर्नुहुन्छ ? यसको सहज उत्तर आउँदैन, किनकी त्यसका लागि तपाईंले सम्पर्क राख्नुपर्ने कानुनद्वारा सुनिश्चित भएको आधिकारिक किसिमको सांगठनिक संरचना छैन । त्यसका लागि व्यक्तिगत पहल गर्नुपर्छ । आफैले जग्गा खोज्नुपर्छ, आफैले ग्राहक खोज्नुपर्छ र आफैले जग्गा बेच्नुपर्छ । अहिले भइरहेको यही व्यवस्थाका कारणनै जग्गा कारोबारमा निकै बेथिति देखिएको हो ।
बाँके–बर्दियामा भइरहेको जग्गा कारोबारमा नियमन अभाव देखिएको छ । भूमि व्यवस्थापनसँगै जग्गाको कारोबार हुने क्षेत्रमा कारोबारलाई व्यवस्थित गर्ने निकायको अभाव देखिएको हो । जसका कारण सरकारी जग्गा विक्री हुनेदेखि व्यक्तिका जग्गा पत्तै नपाइ विक्री हुुने गरेका घटना बाहिर आउने गरेका छन् ।
नियामक संरचना अभावले विभिन्न प्रकारका चलखेलहरु हुने, जग्गाको अत्याधिक मूल्यांकन हुने वा अत्याधिक कम मूल्यांकन हुने जस्ता समस्या देखिएका जग्गा कारोबारमा व्याप्त छन् । ‘एउटै जग्गाको फरक फरक समयमा फरक फरक मूल्यांकन भएर २ दिनअघि एउटा मूल्य र २ दिनपछि अर्काे मूल्य हुने गरेको छ,’ जग्गा कारोबारमा संलग्न कारोबारीहरु भन्छन्, ‘एक व्यक्तिबाट अर्काे व्यक्तिमा, दोस्रोबाट तेस्रोमा र तेस्रोबाट चौथो व्यक्तिमा जग्गा पुगिसक्दा पनि सरकारको आधिकारिक च्यानललाई थाहा नहुने परिस्थिति पनि छ ।’ नियमनका लागि जति प्रयास भएपनि पर्याप्त देखिंदैन । सरकारी मुल्य र चलनचल्तीको मूल्य त झनै आकास–जमिनको फरक छ ।
जग्गाको अव्यवस्थित कारोबार व्यवस्थित सहरीकरणको बाधक बनेको छ । ‘हामीले योजना बनाएर बस्तीका लागि जग्गा छुट्याएर त्यहाँ बस्ती बसाल्नु पर्ने हो, त्यो अवधारणामा जानु पर्ने हो, त्यसो हुन सकेको छैन,’ नेपालगन्ज उप–महानगरपालिकाका इन्जिनीयर सुरज शर्मा भन्छन्, ‘अव्यवस्थित प्लटिङले गर्दा तथा त्यसलाई कन्ट्रोल गर्न नसकेको अवस्थाले गर्दा अहिले बाटो खुल्दै जाने र बस्ती बस्दै जाने गरेको छ ।’
अहिले नापी कार्यालयले जसरी कित्ताकाट गरिरहेको त्यसरी नगरेर स्थानीय निकायबाट सिफारिस हेरेर मात्रै काम गर्नुपर्ने सुझाव इन्जिनीयर शर्माको छ । ‘स्थानीय निकायमा एउटा मापदण्ड नै छ, जग्गा किनबेच गर्दा स्थानीय निकायको मापदण्ड पनि हेर्नुपर्दछ,’ शर्मा भन्छन्, ‘स्थानीय तहले मापदण्ड अनुसार प्लटिङ सम्भव छ छैन हेरेर सिफारिस गर्ने व्यवस्था मिलाइएको छ । त्यसको कार्यान्वयनमा प्रभावकारिताको खाँचो हो ।’
राज्यको एउटा स्पष्ट नीतिको नहुँदानै समस्या सिर्जना भइरहेको सम्बद्धहरुको टिप्पणी छ । ‘ नीति अभावले नै हो यो बेथिति निम्त्याएको,’ व्यवस्थित जग्गा कारोबारका लागि बैधानिक व्यवस्थाबाट स्थापना गरिएको टकसार रियल स्टेट प्रा.लि.का अध्यक्ष इश्वर प्रसाद पोखरेलले दैनिक नेपालगन्जसँग भने, ‘विगतदेखि सरसर्ती हेर्ने हो भने यो बेथितिको जरो पत्ता लगाउन सकिन्छ ।’
‘पहिलो ३ मिटर बाटो, त्यसपछि ४ मिटर, अहिले ६ मिटर बाटोको कन्सेप्टहरु आएको छ, दीर्घकालीन नीति खोइ ?’, पोखरेलले कुनै न कुनै रुपमा व्यक्तिबाटै कारोबार भैरहेको प्रसंग उठाउँदै भने, ‘यसले राज्यलाई ठूलो आर्थिक चुहावट भैरहेको छ । नीति चाहीं अलिकति स्पष्ट र दह्रो नीति आउन नसकेका कारणले गर्दा खेरी राज्यलाई पनि घाटा, जसले राज्यको मापदण्ड पालना गरेर रियल स्टेट सञ्चालन गरेका छन् उनीहरुलाई पनि असर पारेको छ ।’
जग्गा कारोबारमा संस्था भन्दा गैरकानुनी व्यक्ति हावी हुँदा निकै ठुला विवादका घटना बाहिर आउने गरेका छन् । ‘सोझो मान्छेले जग्गा किन्छन्, त्यो एक ठाउँमा देखाइरहेका हुन्छन्, जग्गा अन्त हुन्छ, बाटो पनि हुँदैन,’ सम्पत्तिका मुल्यांकनकर्ता समेत रहेका योजनाकार ईन्जिनीयर निशार अहमद भन्छन्, ‘कहिलेकाही बाटो हुन्छ प्रयोगमा हुन्छ तर नक्सामा बाटो नै हुँदैन ।’
दैनिक करोडौंको कारोबार हुने जग्गा किनबेचका लागि बिस्तारै रियल स्टेटहरु खुल्दै गएपनि नियामक निकायको प्रभावकारी हस्तक्षेप विना व्यवस्थित हुन नसक्ने देखिन्छ । ‘व्यवस्थित गर्दै जाने सवालमा हामी आफैमा पनि धेरै सुधार आवश्यक देखिन्छ,’ झोलामा लालपुर्जा बोकेर दैनिक लाखौं राजस्व छल्ने कारोबारीहरुलाई नियमन गर्न राज्य जिम्मेवार बन्नुसँगै रियल स्टेट कम्पनिहरुपनि विधीसम्मत हुनुपर्ने धारणा राख्दै टकसारका अध्यक्ष पोखरेलले भने, ‘त्यसका लागि हामी संगठित प्रयास गरिरहेका छौं ।’
मुख्य रुपमा भन्नुपर्दा सुशासनको पाटो, संस्थाको आर्थिक, गैर आर्थिक परदर्शिताका कुराका लागि हामीले संस्थाको दस्तावेजहरुमा नै त्यो व्यवस्था गरेका छौं । हामीले विभिन्न उपसमिति जस्तै आर्थिक, खरिद, निर्माण, बजार प्रवद्र्धन लगायतका विभिन्न उपसमितिहरु बनाएका छौं ।
हामीले गरेका क्रियाकलाप व्यक्तिगत स्वार्थ भन्दा माथि उठेर पब्लिक कम्पनीको परिकल्पना गरेर यो कम्पनीको स्थापना गरेका हौं । यो आम जनमानसको पूँजीलाई परिचालन गरेर त्यसबाट सबैको आर्थिक समृद्धिका लागि अहिले रियल स्टेट जगमात्रै हो । पछि अन्य उत्पादनमूलक क्षेत्रमा जाने योजनामा छौं । त्यही अनुसार, अगाडी बढिरहेका छौं ।
रियल स्टेट साथसाथै अन्य हाम्रा व्यवसायिक श्रृंखलामा आबद्ध हुँदा विश्वसनीयको वातावरण बनाउन सकिएको छ । हामी अहिले सुरुवाती चरणमा छौं । कम्पनी सुरु भएको १० महिना जति मात्रै भएको छ । यो १० महिनाको अवधीमा २५ करोड भन्दा बढीको ब्यालेन्स सीट क्रियट गरेका छौं । अहिले हामीले करिब करिब राम्रो मुनाफामा छौं । चालु आर्थिक बर्ष भित्रमा हाम्रा शेयरधनी महानुभावलाई राम्रो मुनाफा खुवाउन सक्ने हैसियतमा रहन्छौं ।
नगरपालिकाले डाइरेक्ट खरिद बिक्रीको नियमन गरिरहेको अवस्था त छैन । हामीले घरजग्गा खरिद विक्री गर्नलाई नक्सामा बाटो र फिल्डमा बाटो हुनुपर्यो भन्ने जानकारी दिन्छौं । बाटो नभएको ठाउँमा नक्सा पास हुँदैन । एउटा विडम्वनको कुरा के हो भने हामीले योजना बनाएर बस्तीका लागि जग्गा छुट्याएर त्यहाँ बस्ती बसाल्नु पर्ने हो, त्यो अवधारणामा जानु पर्ने हो, त्यसो हुन सकेको छैन ।
अव्यवस्थित प्लटिङले गर्दा तथा त्यसलाई कन्ट्रोल गर्न नसकेको अवस्थाले गर्दा अहिले बाटो खुल्दै जाने र बस्ती बस्दै जाने गरेको छ । तर, त्यो सरकारी तवरबाट नभएर निजी क्षेत्र, व्यक्तिगत तवरले भैरहेको हुनाले म्यानेज हुन नसकेको हो । अझ व्यक्तिगत घरजग्गा कारोबारले निकै समस्या पारेको छ ।
अहिले नेपालगन्ज र आसपासका क्षेत्र हेर्ने हो भने रियल स्टेट दर्ता गरेर प्लटिङ गरिरहनु भएको छ, उहाँहरुको हकमा अहिलेको मापदण्ड के हो त्यो ज्ञान भएर गरिरहेको अवस्था पनि छ । बाटो विकास नै नगरेर व्यक्तिगत किनबेच भैरहेको पाइन्छ । यसलाई रोक्नुपर्ने वा व्यवस्थित गर्ने नापी कार्यालयले हो । नगरपालिकाले सिष्टम कसरी लैजानु पर्दथ्यो भने स्थानीय निकायबाट स्वीकृति लिएर नापी कार्यालयमा फाइल अगाडि बढाउने काम गर्नु पथ्र्याे ।
अहिले नापी कार्यालयले जसरी कित्ताकाट गरिरहेको त्यसरी नगरेर स्थानीय निकायबाट सिफारिस हेरेर मात्रै काम गर्नुपर्छ । स्थानीय निकायमा एउटा मापदण्ड नै छ, जग्गा किनबेच गर्दा स्थानीय निकायको मापदण्ड पनि हेर्नुपर्दछ । स्थानीय तहले मापदण्ड अनुसार प्लटिङ सम्भव छ छैन हेरेर सिफारिस गर्ने व्यवस्था मिलाइएको छ । त्यसको कार्यान्वयनमा प्रभावकारिताको खाँचो हो ।
वास्तवमा व्यक्तिगत रुपमा हुने जग्गा किनबेच मूल समस्या छ । व्यक्तिले किन्दा पनि फिल्डमा, नक्सामा बाटो नै हुँदैन । पछि बस्ती बसिसकेपछि दबाब तथा बाध्यात्मक रुपमा बाटो खोलिने संस्कारले ब्यवस्थित बस्तीको विकासमा बाधा पुर्याइरहेको हुन्छ ।
घर, घडेरी किन्दा के ख्याल गर्नै पर्ने भनेको,
घडेरी किन्दा बाटो छ कि छैन भनेर नक्सामा हेर्नुपर्दछ । नक्सामा मात्रै नभएर फिल्डमा पनि बाटो डेभलप भएको हुनुपर्यो । नक्सामा बाटो नहुँदासम्म घडेरी किन्नु भएन । विश्वासको भरमा अन्यले ठिक छ भनेको भरमा किन्नु भएन । नापी गरेर सबै हेरेर बुझेर मात्रै किन्नुपर्दछ ।
घरका लागि जग्गा किन्दा उपयुक्त जग्गा किन्नु पर्दछ । बाटो, नक्सा, पुर्जा अनुसार जग्गा छ छैन नापी गरेर किन्नु पर्दछ । घरका लागि जग्गा किन्दा न्यूनतम मोहडा ख्याल गर्नुपर्दछ । लामो जग्गामा ६ मिटर मोहडा छ भने राम्रो घर बन्दैन ।
घर निर्माण गर्दा नक्सा बनाउनु पर्यो । अहिलेको मापदण्डहरु अध्ययन गरेर त्यही अनुसार काम अगाडी बढाउनु पर्छ ।
हाम्रो जिल्लामा घर जग्गा कारोबार अझै त्यति व्यवस्थित हुन सकेको देखिंदैन । जग्गा कारोबार गर्दा कहि बाटो भनेका हुन्छन् तर बाटो व्यक्तिको नाममा राखिरहेका हुन्छन् । भोलिका दिनमा व्यक्तिले फेरि बाटोका नाममा दुःख दिने, फेरि पैसा माग्ने, बाटो पनि किन भन्ने गरिएको पाइन्छ । नबुझेको मान्छेले व्यक्तिगत हिसाबले जग्गा किन्दा धेरै तनाव छ । कतिपय एक ठाउँको जग्गा देखाएर अर्कै ठाउँको पास गरिदिने गरेको पनि पाइन्छ ।
जग्गा भ्यालुवेसन गर्दा ग्राहकले मेरो जग्गा यहाँ हो भन्छ, तर भेरिफाइ गर्दा ५ सय मिटर टाढा हुन्छ वा फरक ठाउँमा हुन्छ ।
रियल स्टेट कम्पनीले आफ्नो ब्राण्ड बेच्छन् । संस्थाको पनि केरिअर जुटेको हुन्छ । त्यसैले उसले घडेरीको मोहडा, बाटो मिलाएर दिन्छ । व्यक्तिगत कारोबारमा ल अहिले बयाना लिनुस् एक हप्तापछि पास गरौं भन्छन् । बयाना लिंदा जग्गाको मोहडा, बाटो खुलेको हुँदैन । बयानामा कागज गर्दा कित्ता नं. र पैसा मात्रै उल्लेख गरिन्छ । जसले गर्दा पछि पास गर्ने बेला वा खरिद गरिसकेपछि समस्या हुन्छ । कतै ढाई मिटरको बाटोमा जग्गा किन्छन् भोलिका दिनमा ६ मिटरको बाटो बन्न सक्छ । भ्यालुवेसनमा पनि कम्तिमा १० फिट बाटो हुनुपछृ । ढाई मिटर बाटो हुनेको त जग्गा भ्यालुवेसन नै नहुने भयो ।
हामीले कति रिजेक्ट गरिरहेका हुन्छौं । सोझो मान्छेले जग्गा किन्छन्, त्यो एक ठाउँमा देखाइरहेका हुन्छन्, जग्गा अन्त हुन्छ, बाटो पनि हुँदैन । कहिलेकाही बाटो हुन्छ प्रयोगमा हुन्छ तर नक्सामा बाटो हुँदैन । त्यसैले संस्थासँग जग्गा खरिद गर्दा समस्या हुँदैन ।
